בניה ירוקה וערך השכירות: מה
באמת מחפשים השוכרים?
כשבוחנים דירה להשקעה, אחת השאלות המרכזיות היא כמה קל
יהיה להשכיר אותה ובאיזה מחיר. מיקום, גודל הדירה, מצבה והיצע הנכסים באזור
ממשיכים להיות הגורמים המשמעותיים ביותר, אבל בשוק של דירות חדשות נכנסים לתמונה
גם פרטים שבעבר קיבלו פחות תשומת לב: בידוד, הצללה, צריכת אנרגיה, איכות החלונות
והתחזוקה של הבניין. עבור שוכר שמתכנן לגור בנכס כמה שנים, אלה כבר לא פרטים
שוליים.
השוכר לא קונה את התקן, הוא מרגיש את התוצאה
מבחינת השוכר בניה ירוקה מעניינת בעיקר כשהיא באה לידי ביטוי בחיי היום יום.
רוב האנשים לא יבחרו דירה רק משום שהבניין עומד בתקן מסוים, אבל בהחלט עשויים
להעריך דירה שנעים יותר לגור בה.
מה יכול להשפיע על ההחלטה?
- בידוד טוב שמסייע להתמודד עם חום וקור.
- חלונות שמפחיתים חדירת רעש מהרחוב.
- הצללה שמונעת התחממות מוגזמת בשעות אחר הצהריים.
- תאורה טבעית טובה בדירה.
- מערכות משותפות חסכוניות ויעילות.
- מקום נוח לאופניים ולעיתים גם הכנה לרכב חשמלי.
כל אחד מהפרטים האלה עשוי לחזק את האטרקטיביות של הדירה,
במיוחד כאשר השוכר משווה בין כמה נכסים דומים.
בתל אביב, הנוחות יכולה להפוך ליתרון תחרותי
בבחינת פרויקטים בתל אביב, שוק השכירות מושפע מאוד מהמיקום המדויק, הנגישות
לתחבורה, גודל הדירה והיצע הנכסים בסביבה. בתוך התחרות הזו, תכנון טוב יכול להיות
עוד סיבה לבחור דווקא בדירה מסוימת.
לדוגמה, בדירה שפונה לרחוב פעיל, חלונות איכותיים ובידוד
אקוסטי יכולים להיות משמעותיים מאוד. בדירה החשופה לשמש, הצללה ובידוד תרמי עשויים
להפוך את השהייה בבית לנעימה יותר. אלה דברים ששוכר מרגיש כבר בביקור הראשון או
זמן קצר לאחר הכניסה.
למשפחות יש סדר עדיפויות קצת אחר
כשמדובר במגוון פרויקטים בהוד השרון קהל השוכרים עשוי לכלול יותר משפחות שמחפשות
מגורים לתקופה ארוכה יחסית. במקרה כזה, לא רק הדירה חשובה אלא גם סביבת הבניין:
שטחים משותפים, נגישות עם עגלות ואופניים, הצללה, חצר ושימוש נוח במרחבים
החיצוניים.
משפחה שמתכננת להישאר כמה שנים עשויה לייחס משקל גדול
יותר להוצאות השוטפות ולנוחות לאורך זמן.
האם אפשר לגבות יותר רק בגלל שהבניין ירוק?
לא בהכרח. מחיר השכירות מושפע קודם כול מהשוק המקומי.
דירה בבניין מתקדם לא יכולה להתנתק ממחירי השכירות של נכסים דומים בסביבתה.
עם זאת, מאפיינים איכותיים יכולים לעזור בכמה דרכים:
- להפוך את הדירה לאטרקטיבית יותר מול נכסים מתחרים.
- להרחיב את קהל השוכרים שמתעניין בנכס.
- לעודד שוכרים להישאר לאורך זמן אם חוויית המגורים
טובה. - לשמור על הרלוונטיות של הדירה ככל שהציפיות
מבניינים חדשים עולות.
להשקיע במה שהשוכר באמת מרגיש
למשקיע כדאי להיזהר מהנחה שכל תוספת טכנולוגית מעלה
אוטומטית את שכר הדירה. עדיף לבחון מה התועלת שלה בפועל. בידוד, חלונות טובים,
הצללה ותכנון יעיל יכולים להיות בעלי משמעות גדולה יותר מגימיק מרשים שאינו משפיע
על השגרה.
בסופו של דבר, שוכר מחפש בית שנוח לו לחיות בו ובמחיר
שמתאים לשוק. כאשר תכנון ירוק תורם לנוחות הזאת, הוא יכול להפוך לעוד יתרון של
הנכס וגם לחלק מהסיבות שבגללן שוכר יעדיף להישאר בו.
